Scade martedì 16 dicembre il termine per versare la seconda rata dell’Imu 2025, il cosiddetto saldo.
Il tributo interessa la maggior parte dei proprietari di immobili diversi dall’abitazione principale, oltre a aree edificabili e terreni agricoli. Non tutti però sono tenuti al pagamento e negli ultimi anni la normativa è stata aggiornata, soprattutto sul tema delle esenzioni per la prima casa e per i coniugi con residenze diverse.
Ecco una guida sintetica su chi paga, chi è esentato, quanto costa nelle principali città e cosa è cambiato dopo l’intervento della Corte Costituzionale.
Chi non paga l’Imu sulla prima casa
L’Imu non è dovuta sull’abitazione principale, cioè sull’immobile in cui il contribuente:
- ha residenza anagrafica,
- e dimora abituale.
L’esenzione si estende anche alle pertinenze della prima casa, a patto che siano classificate nelle categorie catastali:
- C/2 (magazzini, cantine, soffitte),
- C/6 (box, rimesse, posti auto),
- C/7 (tettoie),
e nel limite di un’unità per ciascuna di queste categorie, anche quando risultano accatastate insieme all’abitazione.
Restano invece sempre soggette a Imu le abitazioni principali considerate di lusso, cioè appartenenti alle categorie:
- A/1 – abitazioni di tipo signorile,
- A/8 – abitazioni in ville,
- A/9 – castelli e palazzi di pregio storico o artistico.
In questi casi l’imposta è dovuta anche se l’immobile è adibito a residenza e abitazione principale.
Chi deve pagare l’Imu
Devono versare l’Imu tutti i soggetti che hanno un diritto reale sull’immobile. In particolare:
- proprietari;
- titolari di diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie;
- genitore assegnatario della casa familiare in seguito a provvedimento del giudice;
- concessionari di aree demaniali;
- locatari in leasing (anche se l’immobile è in costruzione o in corso di costruzione), nel caso di locazione finanziaria.
Sono tenuti al pagamento per:
- seconde case,
- case affittate o sfitte,
- uffici, negozi, magazzini, capannoni,
- terreni agricoli e aree edificabili, secondo le regole specifiche previste per ciascun Comune.
Imu 2025: le città più care e quelle più economiche
Uno studio del Servizio Stato sociale e Politiche fiscali della Uil mette in evidenza quanto il peso dell’Imu possa cambiare da città a città, soprattutto per le seconde case.
In cima alla classifica delle città più costose troviamo:
- Roma: imposta media annua intorno a 3.500 euro;
- Milano: circa 3.000 euro;
- Venezia: oltre 2.300 euro;
- Torino: poco meno di 2.000 euro;
- Firenze: valori prossimi ai 2.000 euro.
All’estremo opposto, fra i capoluoghi più “leggeri” sul fronte Imu seconde case:
- Palermo: circa 391 euro l’anno;
- Pesaro: 394 euro;
- Cosenza: 395 euro;
- Enna: 460 euro;
- Gorizia: 484 euro.
Il divario tra i due estremi supera quindi i 3.000 euro l’anno per immobili di tipologia comparabile: un dato che conferma la forte differenziazione del prelievo sul territorio nazionale.
Perché l’Imu cambia da Comune a Comune: il ruolo delle aliquote
La legge nazionale stabilisce una aliquota base per l’Imu, ma lascia ai Comuni la possibilità di intervenire entro precisi margini:
- aumentando o
- riducendo l’aliquota,
tramite delibera del Consiglio comunale.
Ogni Comune, in base alle proprie esigenze di bilancio e alla politica fiscale adottata, può quindi:
- modulare le aliquote in modo diverso tra prima casa di lusso, seconde case, negozi, uffici, capannoni, aree edificabili;
- prevedere agevolazioni o riduzioni per specifiche categorie (ad esempio immobili affittati a canone concordato, immobili dati in comodato a parenti, ecc.).
Da qui nasce una vera e propria “mappa Imu” italiana, in cui lo stesso tipo di immobile può pagare importi molto diversi a seconda del Comune in cui si trova.
La novità per le coppie con residenze diverse
Un capitolo importante riguarda le esenzioni per l’abitazione principale in caso di coniugi con residenza e dimora in immobili diversi.
In passato, la normativa prevedeva che:
- per ottenere l’esenzione, l’intero nucleo familiare dovesse avere residenza e dimora abituale nello stesso immobile;
- se i coniugi avevano residenze e dimore in due case differenti, anche nello stesso Comune, l’agevolazione poteva applicarsi solo a una delle due abitazioni.
Con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, la Corte Costituzionale ha cambiato rotta, dichiarando incostituzionale questa impostazione.
Secondo i giudici:
- in un contesto in cui è sempre più frequente che i coniugi vivano in luoghi diversi (per lavoro, scelte personali, ecc.),
- non è giusto negare l’esenzione a chi ha residenza e dimora abituale in un immobile solo perché il coniuge vive altrove.
La Consulta ha evidenziato che:
- è discriminatorio richiedere il requisito del “nucleo familiare” quando al singolo o ai conviventi di fatto è riconosciuta l’esenzione in base ai soli requisiti personali;
- l’obbligo di coabitazione previsto dal Codice Civile può essere derogato per giusta causa o scelta condivisa, senza che questo comporti la perdita dei diritti fiscali.
Per questo, dalla norma deve essere eliminato il riferimento al “nucleo familiare”:
l’esenzione Imu per abitazione principale spetta quindi a ciascun coniuge, se in possesso dei requisiti di residenza e dimora abituale nel proprio immobile, anche se le residenze sono disgiunte.
Come mettersi in regola entro il 16 dicembre
Per il saldo 2025 occorre:
- verificare le delibere Imu del proprio Comune (aliquote e agevolazioni aggiornate);
- calcolare l’imposta dovuta al netto dell’acconto già versato a giugno;
- compilare il modello F24 utilizzando i codici tributo corretti, oppure utilizzare i servizi telematici messi a disposizione dai Comuni o dagli intermediari abilitati.
Essere informati su esenzioni, aliquote e novità giurisprudenziali è fondamentale per evitare errori nei pagamenti e per non rinunciare a agevolazioni spettanti di diritto, soprattutto in un quadro in cui l’Imu può variare enormemente da città a città e da situazione a situazione.
Sull'autore
